1. Лични финансиИнвестиране в недвижими имоти Обществени и частни инвестиционни тръстове в недвижими имоти

От Робърт Тайсън, Ерик Тайсън

Тръстовете за инвестиции в недвижими имоти (REITs) са дружества с печалба, които притежават и обикновено управляват различни видове собственост. Възможностите за инвестиции в REIT са изключително широки и обхващат почти всеки тип недвижими имоти. Можете да изберете любимия си REIT от следните типове имоти:

  • Офис: Обхват от градски небостъргачи от клас "А" до едноетажни или нискоетажни крайградски сгради от клас "С" Жилищни: Апартаменти, студентски жилища, произведени домове, еднофамилни домове Търговия на дребно: Регионални молове, търговски центрове, търговски центрове, закрепени с хранителни стоки Промишлени: Складове, дистрибуционни центрове Настаняване: Хотели, курорти Здравеопазване: Болници, медицински / стоматологични офис сгради, заведения за възрастни хора, заведения за медицинска сестра и грижи за паметта Самостоятелно съхранение Клетъчни кули Други имоти от доходи под наем, дори дървен материал

Тези АДСИЦ-притежаващи собственост (вижте следната фигура) са известни като АДСИЦ за собствен капитал. Някои АДСИЦ, известни като ипотечни АДСИЦ (или mREIT), се фокусират върху края на финансирането на бизнеса; те отпускат заеми на собственици и оператори на недвижими имоти или предоставят кредит косвено чрез закупуване на заеми (обезпечени с ипотека ценни книжа).

АДСИЦ

Ръководителите на акции REIT обикновено идентифицират и договарят покупката на имоти, които смятат, че са добри инвестиции и управляват тези имоти директно или чрез свързана консултантска и управляваща компания, включително всички отношения с наематели. По този начин, REITs може да бъде добър начин за инвестиране в недвижими имоти за хора, които не искат главоболия и главоболия, които идват с пряко притежаване и управление на имоти под наем. Можете също да инвестирате в различни типове имоти REITs, за да разнообразите портфейла си, но проверете съотношенията на възвръщаемостта и разходите, тъй като не всички REITs в едно и също поле на имот са еквивалентни. Това е подобно на реалността, че макар повечето инвестиционни фондове да инвестират в един и същ набор от акции, изброени в NYSE, не всички имат еднакви разходи или резултати.

Препоръчваме на инвеститорите да не се срамуват да искат пълно разкриване на отношенията между REIT, неговите съветници и управляващите компании. REITs често включва конфликт на интереси, които не са ясно оповестени или плащат значителни надпазарни такси на пряко или косвено свързани предприятия или свързани лица, които в крайна сметка намаляват паричния поток и възвръщаемостта на инвестицията, налична за разпространение.

Публичните АДСИЦ се търгуват на основните фондови борси и по този начин трябва да отговарят на строги изисквания за отчитане на SEC:

  • Ликвидност: Публичните АДСИЦ търгуват всеки работен ден на фондова борса и по този начин предлагат на инвеститорите възможност да купуват и продават, както желаят. Разбира се, както и при други подобни ликвидни инвестиции (като акции в компании от различни индустрии), ликвидността може да има своя недостатък. По-ликвидните инвестиции в недвижими имоти като АДСИЦ могат да вдъхновят честите сделки, причинени от вземане на емоционални решения или опит за навременно движение на пазара. Независим съвет на директорите: Публичното дружество трябва да има директори, по-голямата част от които са независими от неговото управление. Акционерите гласуват и избират тези директори, но това не е гаранция за тяхната компетентност. Финансово отчитане: Публичните АДСИЦ, както и други публични компании, трябва да подават подробни финансови отчети на тримесечие.

Препоръчваме ви да стоите далеч от частните АДСИЦ, освен ако не сте изискан, опитен инвеститор в недвижими имоти, готов да направи много допълнителни изследвания и копаене. Тъй като те не се търгуват публично, частните REITs нямат същите изисквания за оповестяване като публичните REITs. Тази разлика означава, че инвеститорът в частен REIT трябва по-добре внимателно да проучи проспекта и да осъзнае, че частният REIT има възможността да прави промени, които може да не са в най-добрия интерес на инвеститора, но да възнаграждават частните спонсори на REIT или техните свързани лица. Попитайте каква комисионна се приспада от брутната ви инвестиция, за да стигнете до нетната си инвестиция. Може да се изненадате от "приемливите комисионни" за частни инвестиции в АДСИЦ, особено когато сравнявате своя опит с повечето взаимни фондове с много ниски конкурентни такси и без комисионни без средства без натоварване.

Вижте представянето на REIT

И така, какво ще кажете за представянето? В дългосрочен план REITs са дали обща възвръщаемост, сравнима с акциите като цяло. В действителност възвръщаемостта на REIT в исторически план е била толкова добра или по-добра от доходността на акциите, докато REITs като цяло са били по-малко променливи от запасите. В контекста на цялостно инвестиционно портфолио, АДСИЦ добавят диверсификация, тъй като техните стойности не винаги се движат в съчетание с други инвестиции.

Един последен атрибут на REITs, който искаме да подчертаем, са доста значителните дивиденти, които REITs обикновено плащат. Тъй като тези дивиденти като цяло са напълно облагаеми (и следователно не подлежат на по-ниската ставка на данък върху дивидента върху акциите), обикновено трябва да избягвате държането на АДСИЦ извън пенсионните сметки, ако сте във висок данъчен период (например, през работните си години).

Инвестиране във фондове на АДСИЦ

Можете да проучвате и купувате акции в отделни АДСИЦ, които търгуват като ценни книжа на основните фондови борси. Още по-добрият подход е да се купи взаимен фонд или борсово търгуван фонд, който инвестира в диверсифицирана смес от АДСИЦ. Някои от най-добрите взаимни фондове на REIT начисляват 1% годишно или по-малко такси за управление, имат дългосрочни резултати от успеха, но поемат скромни рискове. Фондът за индекс на недвижимите имоти Vanguard начислява само 0,12 процента годишно такси и произвежда средна годишна възвръщаемост от около 10,2 процента от създаването си през 1996 г.

Vanguard също предлага REIT ETF (борсово търгуван фонд) чрез повечето брокери с отстъпки и се гордее с ниска такса за управление от 0,12 процента. (Можете да го купите без такси за посредничество чрез Vanguard.)

В допълнение към предоставянето на диверсифицирана инвестиция в недвижими имоти с ниски разходи, REITs предлагат допълнително предимство, което традиционните недвижими имоти под наем не предлагат. Можете лесно да инвестирате в АДСИЦ чрез пенсионна сметка като IRA или Keogh. Както при традиционните инвестиции в недвижими имоти, дори можете да закупите АДСИЦ и взаимни фондове АДСИЦ с взети назаем пари (в сметки за нередовна пенсия). Макар и рисковано, можете да купувате с 50 процента намаление, известно като купуване на марж, когато купувате такива инвестиции чрез посредническа сметка.

Следното съдържа кратък списък на най-добрите взаимни фондове REIT и ETF в момента.

Ако наистина сте настроени да станете следващ Уорън Бъфет и се наслаждавате на предизвикателството да изберете собствените си акции, можете да проучите и да изберете свой собствен АДСИЦ, в който да инвестирате. И двете публикации за инвестиционни изследвания Morningstar и Value Line, които могат да бъдат открити в много местни библиотеки, както и онлайн, произвеждат обобщения на отделните складови страници на различни REITs. В допълнение към професионален мениджър, който решава кои АДСИЦ да купуват и кога, АДСИЦ за взаимен фонд, посочени в таблицата, предоставят и консолидирана финансова отчетност. Ако купувате отделни АДСИЦ, трябва да се справите с данъчните декларации за всеки АДСИЦ, в който сте инвестирали.