1. Лични финансиРеализиране на недвижими имоти10 начина да увеличите стойността на имота

От Робърт Тайсън, Ерик Тайсън

Можете да получите възвръщаемост на инвестициите си в недвижими имоти основно по четири начина - паричен поток, натрупване на собствен капитал от изплащане на заем, данъчни облекчения и повишаване на имуществото. Страхотен аспект на недвижимите имоти е, че можете да купувате имоти според вашите конкретни финансови и лични нужди. Различните свойства са насочени повече към постигане на един от тези видове възвръщаемост, отколкото друг. Например инвеститор със значителен приход може да се съсредоточи върху имоти с данъчни облекчения и да не се притеснява толкова от паричния поток. Инвеститорите, наближаващи пенсионирането, предпочитат имоти с паричен поток. А всички инвеститори, които са финансирали придобиването на имоти под наем, се възползват от натрупването на собствен капитал, докато очакват признателност.

Успешните инвеститори в недвижими имоти непрекъснато си задават въпроса: „Как мога да подобря възвръщаемостта на инвестициите си в недвижими имоти във всяка категория?“ Нейните са повече от десет от най-добрите начини, по които можете да увеличите възвръщаемостта на инвестициите си с имоти под наем.

Повишаване на наемите

Въпреки че повечето имоти под наем имат други източници на доходи, най-големият източник почти винаги са наемите. Инвеститорите в недвижими имоти разумно започват с разбирането, че увеличаването на наема води до по-голям паричен поток.

наеми като инвестиции в недвижими имоти

Определянето на правилния наем и поддържането на оптималните пазарни наеми при оборот на наематели обаче е едно от най-честите предизвикателства, пред които са изправени собствениците на имоти. Много собственици на имоти под наем не са склонни да вдигат наеми, защото се притесняват, че добрите им наематели могат да напуснат. Това е основателно притеснение, но не бива да ви пречи да получавате наеми до ниво на пазара - един от най-бързите и най-лесни начини за подобряване на вашите парични потоци. Разбира се, винаги трябва да търсите изгодни начини да подобрите имота и да се уверите, че наемите ви са конкурентни и справедлива стойност.

Препоръчваме да повишавате процента на наема скромно всяка година, а не да чакате две или три години и след това да удряте наемателите си с голямо увеличение наведнъж. По-малко вероятно е наемателите да се преместят в резултат на тази последователна и предвидима, но по-ниска стратегия за увеличаване; те разбират, че разходите за експлоатация се увеличават леко всяка година. Повечето търговски лизинги съдържат годишни корекции на наемите, обвързани с индекса на потребителските цени или зададени увеличения на наемните ставки. Използвайте тази ефективна стратегия за всички видове имоти под наем.

Ако вашите наеми вече са на пазарни нива, гледайте да направите надстройки на имота, за да оправдаете по-високите наеми. Може би добавянето на комбинация от микровълнова / изпускателна вентилационна система над печката, гранитни плотове, огледални врати на килера, запазен паркинг, шкафчета за съхранение или палуба или тента може да осигури подобрение, което оправдава по-високия наем. Използвайте вашия пазарен анализ или проучване за наем на конкурентни имоти, особено на тези, които имат наемите, които бихте искали да постигнете, за да видите какво предлагат и на какво ниво на наем. Всякакви подобрения, които подобряват качеството на живот или довеждат имота до ниво, подобно на имотите с по-висока цена в района, могат да доведат до увеличаване на пазарните наеми. (Анализът на пазара и проучванията за наем се обсъждат в най-бестселърния комплект за управление на имоти на Робърт.)

Намалете оборота

Най-важният фактор за определяне на разходите на повечето имоти под наем е оборотът. Както в жилищните, така и в търговските имоти, оборотът на наемателите е просто лош за долния ред. Наемателят, който се премества, почти сигурно означава загуба на доходи от наем, плюс че сте ударен с увеличените разходи (маркетинг, комисионни за лизинг, проверка на наематели, поддръжка и ремонти и често подобрения на капитала), за да направите наемната единица или апартамент достъпна за показване бъдещи наематели. Като квалифицирани наематели подписват дългосрочни лизингови договори (с вградени увеличения на наемите), непрекъснатото поддържане на имота в отлично състояние и отговаряне на наемателите може да помогне за намаляване на оборота на наемателя, което пряко подобрява нетния оперативен доход и паричния поток. Това също увеличава стойността на вашата сграда, което е целта ви, ако рефинансирате, решите да продадете или използвате разсрочената 1031 данъчна борса, за да надградите инвестицията си в имот с по-голям доход.

Друг ефективен инструмент за намаляване на загубата на наем по време на оборота на наемателя е предварително освобождаване на наемната единица или търговски апартамент наемател. Ако можете да предоставите наема на нов наемател, който владее само няколко дни или седмици след освобождаването на текущия наемател, вие драстично намалявате загубения наем и увеличавате паричния си поток. След като получите известие на наемател за напускане, незабавно потърсете разрешение за влизане и определете какво трябва да направите, за да направите имота готов за следващия наемател. Също така започнете реклама за нов наемател и спечелете съдействието на заминаващия наемател, за да покажете имота. Предоставянето е един от най-простите начини да увеличите нетния си доход, но изисква известно планиране и кооперативен напускащ наемател, което би трябвало да имате, ако сте били старателен и добросъвестен наемодател и отговаряте на нуждите на вашия наемател.

Обмислете опциите за лизинг

Опция за наем е споразумение, което позволява на наемателя да закупи наетия имот на предварително определена цена за определен период от време. Продавачите обикновено използват опции за наем на бавни пазари на недвижими имоти, за да създадат допълнителен интерес към имота - дори потенциалният купувач в момента без авансово плащане има възможност в крайна сметка да стане собственик на жилище.

Има много други предимства за собственика на имота под наем, който желае да предложи наем с възможност за закупуване на имота. Често можете да продадете имота на стойност над текущия пазар, а опцията за наем обикновено изисква такса за еднократна опция, която можете да запазите, ако купувачът не упражни опцията. Също така наемателят / купувачът обикновено плаща по-високо месечно наемно плащане с опция за лизинг, тъй като част от плащането се прилага към крайната покупна цена. По-високите месечни плащания могат да ви бъдат от полза, ако паричните потоци за имота в момента са отрицателни.

Разработете пазарна ниша

Имотите за отдаване под наем, които се грижат за възрастни хора, винаги са били популярни, а демографските данни очевидно поддържат вниманието към тази динамично нарастваща пазарна ниша. Някои старши имоти са насочени към тези, които се нуждаят от специални грижи и хранителни услуги, а това е трудно за много хазяи. Но нараства необходимостта от имоти с дейности и социални програми, които се харесват на активните възрастни хора и не изискват специализирани умения или значителни капиталови инвестиции.

Робърт има успех в Лас Вегас (на всички места!) С апартаменти без дим. След дълъг ден на работа в среда, напълнена с пушек, не се нуждае от здравословен непушач жител, който да пуши дим в отделението си за наемане от съседа. Въпреки че предстоят допълнителни разходи за цялостно почистване, пребоядисване и монтиране на всички нови подови настилки и прозорци, търсенето (и по този начин заетостта) за тези единици е голямо. Тази тенденция застига и няколко щата дори прилагат закони, които изискват от наемодателите да предлагат жилища без тютюнев дим, така че може би ще изпреварите тенденцията. Можете дори да се класирате за по-ниски застрахователни ставки и пожар.

Според проучване на Националния съвет за много жилищни сгради (NMHC) жилищното настаняване също е потенциална възможност. Някои инвеститори в недвижими имоти намират пазара узрял за обновяване на наемите; в днешно време студентите на колежа предпочитат да имат частна единица за наем със собствени съоръжения за баня и високоскоростна интернет връзка, отколкото традиционно общежитие. Измислянето как да се справим със сезонността на студентските наеми може да бъде предизвикателство, но този пазар ще продължи да предлага повече възможности. Помислете за предлагане на минимални 12-месечни лизинга при малко по-нисък среден наем, за да можете да преодолеете тези сезонни предизвикателства. По-добре да получите малко по-нисък месечен наем за поне 12 месеца, отколкото малко повече на месец само за 8–9 месеца!

Поддържане и обновяване

Призивът за ограничаване или първото впечатление, което собствеността ви създава, е от решаващо значение за цялостния ви успех. Далеч и далеч най-лесният начин за увеличаване на паричния поток и стойност е просто почистване и адресиране на отложената поддръжка, която се намира в повечето имоти. Едно от основните правила на недвижимите имоти е основното търсене и предлагане. Ако имотът ви наистина се откроява и изглежда много по-добър от съпоставими имоти, вие генерирате високо търсене; под наем ще останете заети при най-добрите пазарни наеми. За това става въпрос за паричния поток.

Освен лечението на просто отложената поддръжка, друг чудесен начин да увеличите паричния поток (и стойността) е да обновите имота. Ключът тук е да харчите пари само за елементи, които подобряват имота и осигуряват бърза изплащане. Примерите включват помощни програми за субметриране, модернизиране на уреди или добавяне на нови функции, които наемателите желаят.

За жилищните наеми най-добрата възвръщаемост на инвестициите вътре в единиците се намира в актуализирането на бани и кухни. Добавянето на системи за ограничаване на достъпа на нерезиденти за паркиране и влизане в сгради също може да бъде положително подобрение в градските райони, тъй като престъпността е проблем за много наематели. По отношение на търговските имоти модернизацията на интериорни общи части, включително асансьори и тоалетни, с по-висококачествени материали и тела като цяло предлага най-голяма възвръщаемост.

Един от най-рентабилните начини за увеличаване на естетиката и ограничаване на привлекателността на всеки тип имоти е чрез подобрения в озеленяването. Често можете просто да замените намаляващи или мъртви насаждения. Ако искате да направите повече, накарайте вашата фирма за поддръжка на озеленяване да направи предложения или да се свържете с ландшафтен архитект. Градовете в общността също са много популярни в наши дни и също така изграждат усещане за гордост и общност. С всеки ден водата става все по-скъпа, не забравяйте да погледнете в инсталирането на автоматизирана система за запазване на водата, капково напояване или дори рециклирана вода, ако тя е налична във вашия район.

Намаляване на оперативните разходи

Една от първите стъпки, които трябва да предприемете след закупуване на имот под наем, е да оцените текущите оперативни разходи. Вижте дали има място за подобрения, особено без това да повлияе негативно на наемателите ви.

Помоляването на местните комунални компании да извършат енергиен одит може да определи начини за намаляване на разходите. Новата технология прави използването на LED осветление, слънчева енергия и хидроника отоплителни системи привлекателни. Преобразуването на съществуващо разточително осветление само в светодиоди прави реално намаляване на потреблението на енергия и ви помага да компенсирате постоянните увеличени цени на местния доставчик на електроенергия.

Проследяването на вашето използване на природен газ може също да ви предупреди (ако видите необясним шип) за възможни незначителни течове, които могат да бъдат скъпи (и опасни). Наскоро Робърт имаше имот, в който месечната сметка за природен газ буквално се удвои по време на извън сезона, а обикновено обаждане до газовата компания, което проследи и поправи теча безвъзмездно, реши проблема. Дори му предложиха кредит за прекомерното използване, тъй като толкова се радваха да избегнат потенциалната отговорност за изтичане на природен газ!

Бързо нарастващите разходи за водоснабдяване и канализация в много райони на страната направиха инсталирането на отделни подмери изгодно за разпределяне и възстановяване на разходите от всеки наемател въз основа на действителното й използване. Отделни водомери само за ландшафтни площи ще премахнат таксите за канализация, ако местната ВиК инсталация ги предлага. Най-добрият начин да постигнете запазване на ресурсите във вашите имоти е да направите наемателите си пряко отговорни за тяхното използване. Това позволява наемателите да контролират собствените си разходи и Ви спестяват пари.

За по-големи жилищни и търговски имоти помолете всеки от настоящите изпълнители и доставчици на услуги да представи предложение или оферта. Намерете други сравними фирми и в крайна сметка дайте бизнеса си на онези фирми, които са застраховани и предлагат най-много за вашия долар. С нарастването на империята ви за недвижими имоти ще знаете кои са най-добрите доставчици на стойност и може да откриете, че изпълнителите и доставчиците на услуги предлагат отстъпки въз основа на обема.

Друг чудесен начин да намалите оперативните си разходи, без да намалявате видовете и степента на покритие и лимитите на полицата е да комбинирате различните си имоти под наем под една застрахователна полица. Свържете се със своя застрахователен брокер за подробности.

Разгледайте подробно оценките на данъка върху собствеността

Преглед на разходите за повечето имоти под наем показва, че разходите за данък върху имотите често са едни от най-големите разходи за притежаване на недвижими имоти. В много части на страната данъците върху имота са обвързани със стойността на недвижимите имоти. Ако това важи за вашия район и стойностите на недвижимите имоти намаляват, свържете се с местния оценител и попитайте за получаване на нова оценка. По-ниската оценка води до директно намаляване на сметката за данък върху собствеността и съответно увеличаване на вашите парични потоци.

Може да се чувствате безпомощни срещу бюрокрацията, но не забравяйте, че данъчните оценители са знаели, че правят чиновнически грешки или не са взели предвид всички фактори, когато оценяват имотите под наем. Някои оценители не определят внимателно подходящата стойност на вашия имот, но се стремят да оценят свойството на най-високото възможно ниво, което няма да предизвика искане за преоценка. Ако няма ограничения, те могат дори да повишават оценената стойност всяка година, докато не реагирате. В крайна сметка, колкото по-висока е оценената стойност на имота ви, толкова по-високи са данъците върху собствеността ви и повече пари за местните правителствени разходи. Не забравяйте, че никой няма да се грижи за най-добрите ви интереси, освен вас.

Ако смятате, че вашата оценка е твърде висока, свържете се с вашия оценител. Възможно е тя да е готова да направи корекция, ако подкрепите мнението си с внимателно проучване и добро представяне. Или може да се наложи да направите официален протест за данък върху собствеността. Протестите често се чуват първо в офиса на оценителя или в местния апелативен съвет. Ако спорът продължи, може да се обжалва пред съда в много щати и тогава е вероятно да искате да запазите професионалист, който да ви представи делото и да го подкрепи с подходящи данни от местния пазар.

По-бързо рефинансиране и изграждане на собствен капитал

Въпреки че може да имате малък контрол върху лихвите и сте на милостта на вашия кредитор, освен ако нямате заем с фиксирана лихва, не забравяйте, че рефинансирането до по-ниска лихва може да окаже огромно влияние върху вашите парични потоци. Разбира се, отиването с кредит само за лихва или 40-годишна ипотека също може да намали плащането на услугата по дълга и да увеличи паричния поток, но тези опции са изключително рискови и не се препоръчват.

Можете да подобрите натрупването на собствения си капитал чрез рефинансиране на краткосрочен заем. Когато за първи път купувате имот под наем, вашият доход от наем, за да извършите ипотечните си плащания, обикновено е много ограничен и трябва да използвате финансиране с 25-годишна или дори 30-годишна амортизационна форма. Но след като сте собственик на имота няколко години, може да откриете, че паричният поток се е подобрил до степен, че имотът може да се справи с по-високо ипотечно плащане. Точно тогава можете да обмислите да рефинансирате дългосрочната си ипотека към ипотека с по-краткосрочен план, така че размерът на намалението на главницата, платено с всяко плащане, драстично да се увеличи.

Друг начин за постигане на подобни резултати е да се организира извършването на допълнителни плащания, определени като основно намаление. Тази стратегия може значително да намали общата сума на лихвата, изплатена през остатъчния период на заема, и да доближи многократно датата на изплащане на заема, тъй като лихвата, платена по заема, е функция на непогасеното главно салдо. Робърт рутинно прилага тази стратегия, когато рефинансира имоти, които са подобрили основите - увеличаване на стойността и увеличен паричен поток - така че той може да премине от 20- или 30-годишен заем към 15-годишен заем. Ако лихвените проценти са паднали, месечното плащане може дори да не се увеличи значително.

Преди рефинансиране или извършване на допълнителни главни плащания, уверете се, че заемът ви няма неустойка за предплащане. Кредиторите разчитат на определена инвестиционна или финансова норма на възвръщаемост на парите си, а ранното изплащане на заем води до допълнителни разходи, така че те могат да включват неустойка през първите няколко години от заема. Освен това някои кредитори се отказват от санкции за предплащане, ако се справят с рефинансирането ви.

Възползвайте се от данъчни облекчения

Данъчните облекчения, получени от недвижими имоти, варират от инвеститор до инвеститор, но повечето собственици на имоти под наем намират данъчните облекчения като стимул за връщането им.

Дори начинаещите инвеститори в недвижими имоти могат да се възползват от щедрите икономии на данъци с изключение на капиталовите печалби за техните основни жилища. Това изключване позволява на продавачите да елиминират напълно всеки данък върху дохода върху капиталовата си печалба до 500 000 долара, ако отговарят на някои прости изисквания. За инвеститорите, желаещи да живеят в имота по време на обновяването, серийната инвестиционна стратегия за продажба на жилища може да се използва на всеки няколко години за получаване на необлагаеми печалби.

Инвеститорите в недвижими имоти в големи жилищни и търговски имоти рутинно използват едновременна или отложена данъчна борса, което им позволява да поддържат парите си работещи, а не да плащат данъци. Колкото повече пари сте инвестирали в недвижими имоти, толкова по-добър е вашият паричен поток и натрупването на богатство.

Амортизацията или възстановяването на разходите позволява на собственика да вземе безкасово приспадане, което намалява облагаемия доход от имота. Земята не е амортизируема, така че размерът на амортизацията се определя от стойността на сградите. Един от начините за максимално увеличаване на потенциалния данъчен подслон на недвижимите имоти е да бъдем агресивни при разпределянето на най-високия възможен (но приемлив за IRS) процент от стойността на придобиването на имота на сградите, за да се генерира по-голям приспадане за амортизация.

Амортизационните отчисления са непарична позиция, така че те често водят до облагаема загуба, въпреки че реалният паричен поток за имота е положителен. Посъветвайте се със своя CPA или данъчен съветник относно разделянето на разходите (определяне на отделни и често ускорени графици за амортизация за различни компоненти на сградата), за да максимизирате своите амортизации. Дори ако не можете незабавно да използвате облагаема загуба, за да компенсирате други спечелени доходи, можете да го използвате след години, когато имате пасивен доход, като например печеливша облагаема продажба на друг имот за инвестиция под наем.

Бъдете готови да продължите напред

Когато повечето хора мислят за недвижими имоти, те правилно определят, че поскъпването е мястото, където се правят истинските пари. С времето недвижимите имоти се оказаха инвестиция, която запазва и увеличава стойността си. Дори средният годишен процент на поскъпване от 5 процента драстично увеличава нетната ви стойност с течение на времето.

Въпреки това, оценката може да бъде силно повлияна от външни сили, като например състоянието на квартала и местната икономика. Ето защо инвеститорите в недвижими имоти трябва да извършат щателна проверка на надлежна проверка. Но дори и след като купите имот, не можете просто да седнете и да оставите инвестицията да се вози. Ако кварталът, в който се намирате, започне да завива надолу, бъдете готови да продадете и реинвестирате в по-динамична област, която предлага повече възходящ потенциал.

По време на големия икономически спад в края на 2000-те и началото на 2010 г., Робърт посъветва собствениците на стабилизирани и парично течащи имоти под наем в малко по-желани райони да търсят да намерят обвързани с пари и мотивирани продавачи на имоти с отложена поддръжка и / или лошо управление в най-добрите квартали. Защо? Тъй като всички стойности на недвижимите имоти бяха намалени, ако разполагате с добре управляван, парично управляващ имот в зона "B", все още можете да получите добра стойност, като продадете и след това използвате разсрочена размяна от 1031, за да надстроите и купите имот, който не е била добре управлявана или поддържана в зона „А“. По същество се разменяте на много по-добро място. След това прилагате доказаните си умения за подобряване на състоянието и паричния поток. Въпреки че винаги е страхотна стратегия и е по-възможна при слаби пазари или икономически спадове, това е един от най-добрите начини за ефективно използване на ограничения капитал за постепенно изграждане на портфолио от добре разположени имоти, без да се налага да плащате често високите цени, които бихте направили среща с просто закупуване в най-добрите квартали от самото начало.

Подобряване на управлението

Управлението е един от аспектите на притежаването на недвижими имоти, което предлага на собствениците предимство пред други видове инвестиции. Не можете да се обадите на изпълнителния директор на голяма компания и да му кажете да промени продукта или цената на своята компания, но превъзходното управление на вашите собствени имоти под наем може и ще има пряко влияние върху вашите резултати.

Възможността за контрол и незабавно прилагане на различни стратегии за управление може да доведе до по-доволни наематели и по-дългосрочни наемания. Някои собственици са много на ръцете със своите имоти, а други предпочитат да оставят професионалист да се справя с ежедневните предизвикателства, но интелигентният инвеститор знае, че най-добрата възвръщаемост на инвестицията е на собствениците, които имат топ мениджмънт.

Робърт от десетилетия е мениджър на имоти, управляващ всички видове доходи. Той е виждал и се е състезавал с едни от най-добрите и някои от най-лошите мениджърски компании в страната. Идиомът „Получавате това, за което плащате“ означава, ако можете да намерите доставчик на услуги на много ниска цена, това е защото те не са много добри. Това със сигурност важи за компаниите за управление на имоти, които се състезават за предлагане на възможно най-ниски такси за управление.

Реалността е, че правилното управление на имот с помощта на техниките, които описваме в тази книга за получаване на най-добри финансови резултати отнема много време и усилия и изисква чести посещения на вашите имоти под наем. Ниските кандидати за управление на имоти просто не могат да предложат услугите, от които се нуждаете, освен ако не наложат разумна такса. Разбира се, също толкова загрижени за вас е, че някои мениджъри на имоти имат споразумения за обезщетение, които им се възползват чрез скрити центрове за печалба, като надценки за поддръжка, труд и материали или неразкрити свързани компании. Управляващите компании, като всички бизнеси, трябва да покрият разходите си и да реализират разумна печалба, но според нас трябва да използвате само управляваща компания, която ясно и открито генерира доходите си чрез таксата за управление на собствеността, която се договаря предварително и се разкрива напълно. ,

Трябва да определите дали сте най-добрият човек, който да управлява вашите доходни имоти или дали е по-добре да наемете професионалист. Отговорът ще зависи от различни фактори, но в първите дни правилният отговор за мнозина е да се самоуправляват. И докато портфолиото ви е малко, няма човек, който да бъде в състояние да съответства на вашето време. Въпреки това, за почти всички инвеститори в недвижими имоти, ще дойде денят, в който ще бъдете най-добре обслужвани от професионален мениджър на имоти. Правилният мениджър на собственост ще вземе своя богат и богат опит в управлението на много имоти, комбинирани с ключови отраслови образования и пълномощия, и ще бъде в състояние бързо да приложи управленските практики и политики и процедури, които ще доведат до по-добро управление. Правилното управление наистина може да допринесе значително за вашите парични потоци.